Diploma determina procedimentos para proprietários e profissionais imobiliários, nas transações em zonas de pressão urbanística.

Os proprietários de imóveis nas chamadas zonas de pressão urbanística têm de saber que na hora de colocar um ativo no mercado e avançar com o processo de venda de uma casa têm de respeitar o direito de preferência dos Municípios, Regiões Autónomas e Estado, além do direito de preferência dos inquilinos e das cooperativas de habitação e construção. Em causa está um novo decreto-lei, que foi regulamentado no final do ano passado, no âmbito da Lei de Bases da Habitação, e visa aumentar a oferta de casas para famílias nessas zonas. E há procedimentos também a ter em conta pelos profissionais da  promoção e mediação imobiliária. Explicamos tudo neste artigo com fundamento jurídico.

"Em novembro de 2021, a referida Lei de Bases da Habitação, foi regulamentada pelo Decreto-Lei 89/2021, de 3 de novembro, e introduziu outra medida, conceder aos Municípios, Regiões Autónomas e Estado – por esta ordem –, o referido direito na aquisição de imóveis habitacionais situados nas ditas zonas de pressão urbanística", começa por explicar o advogado Ricardo Matos Fernandes, neste artigo preparado para o idealista/news. "O direito de preferência daquelas entidades públicas, não se sobrepõem, contudo, ao direito de preferência dos arrendatários e das cooperativas de habitação e construção, nos termos legalmente definidos", acrescenta.

És proprietário e queres vender a tua casa? Assim tens de proceder para atuar dentro da nova lei

Para dar cumprimento àquele direito de preferência dos Municípios, Regiões Autónomas e Estado nestas zonas, os proprietários obrigados devem usar os processos de comunicação já utilizados nas outras situações em que existe esse mesmo direito de preferência, ou seja, pela plataforma “casa pronta” do IRN, previsto no Decreto-Lei n.º 263-A/2007, de 23 de julho, na sua redação atual, que garante a desmaterialização e simplificação deste procedimento.

• O prazo para exercício desse direito de preferência pelas referidas entidades públicas é de 10 dias;
• Se os Municípios, Regiões Autónomas e Estado nada disserem nesse prazo, então considera-se não terem exercido a preferência, assim como se for manifestada, de forma expressa, a intenção de não exercer o direito legal de preferência, essa sua decisão não pode ser posteriormente alterada.

Profissional das atividades imobiliárias: como proceder para respeitar os trâmites do direito de preferênciaAssim, os profissionais da promoção e mediação imobiliária devem:

1. Verificar previamente se, na planta publicada pelo município, o imóvel objeto do negócio se insere numa zona de pressão urbanística.
2. Se fizer, o proprietário terá que comunicar as condições do negócio para o exercício desse direito de preferência na plataforma “casa pronta”.
3.  Aguardar um período de 10 dias, e só depois avançar com a conclusão do negócio, que é o prazo que aquelas entidades públicas têm para exercer, ou não, o seu direito legal de preferência, após a inserção dos dados do negócio naquela plataforma.

O que diz a lei sobre o direito de direito de preferência de um imóvel

Por imposição de lei ou por um contrato celebrado entre as partes – o pacto de preferência -, na alienação de um imóvel, o proprietário obrigado a dar preferência a certa pessoa ou entidade, tem de dar oportunidade a esta o adquirir, nas mesmas condições em que aceitou vender ao terceiro.

O direito legal de preferência funciona, muitas vezes, como um instrumento de intervenção e implementação de políticas públicas, e por isso a sua previsão resulta da lei. A manifestação maior dessa intervenção pública acontece quando esse direito é conferido ao próprio Estado, às Regiões Autónomas, aos Municípios ou outras entidades públicas.

Exemplos desses objetivos de políticas públicas, em que o Estado Central ou as autarquias têm preferência no negócio imobiliário:

• reorganização da utilização do solo – como sucede do previsto para planos de pormenor no ordenamento do território.
• proteção do património – nos imóveis classificados ou em vias de classificação ou situados na respetiva zona de proteção – e ainda, como o próprio nome indica
• áreas definidas para reabilitação urbana, vulgarmente chamas “ARU”, entre outros.

Instrumento usado para aumentar a oferta de casas para famílias 

A Lei de Bases da Habitação, publicada em 2019, para além de prever o direito dos cidadãos no acesso à habitação, estabelece que o Estado deve respeitar e promover o direito de os cidadãos escolherem ao lugar de sua residência, naturalmente, de acordo com as suas “necessidades, possibilidades e preferências”. A mesma lei prevê assim esta possibilidade de ser criado o direito de preferência do Estado, das Regiões Autónomas e dos Municípios, nas transmissões onerosas de prédios entre particulares, tendo em vista a prossecução de objetivos da política pública de habitação.Ora, em consequência de diversos fatores que determinaram um aumento abrupto e contínuo dos preços dos imóveis em certas zonas do país, sejam eles motivados pelo programa vistos gold, ou a massiva conversão de imóveis residenciais em Alojamento Local nos centros históricos de algumas cidades, ou ainda os situados junto à orla marítima, entre outras, criaram-se zonas habitacionais inacessíveis à “generalidade dos agregados familiares” – como a lei carateriza - e por isso integradoras no conceito de “zona de pressão urbanística” (ZPU).

A lei qualifica estas zonas como aquelas “em que existe uma dificuldade significativa de acesso à habitação, por haver escassez ou desadequação da oferta habitacional face às necessidades existentes ou por essa oferta de casas ser a valores superiores aos suportáveis pela generalidade dos agregados familiares sem que estes entrem em sobrecarga de gastos habitacionais face aos seus rendimentos” (sic).  

À semelhança do que já sucede com as áreas de reabilitação urbana (ARU), também a delimitação geográfica destas zonas de pressão urbanística compete aos Municípios, sendo publicada, através de aviso na 2.ª série, no Diário da República e divulgada no seu sítio na Internet, bem como no respetivo boletim municipal, quando este exista.

IMI de casas devolutas mais caro nas zonas de pressão urbanística

Ora, para responder ao problema da falta de imóveis disponíveis para a “generalidade dos agregados familiares” nestas zonas de pressão urbanística, também em 2019, a resposta foi de natureza fiscal, agravando o IMI dos prédios devolutos situados nessas zonas – ou seja, os que estejam desocupados há mais de um ano –, pressionando, dessa forma, os seus proprietários a disponibiliza-los no mercado das transações imobiliárias.        "Quanto ao mérito da medida, o tempo dirá se os orçamentos Municipais, das Regiões Autónomas ou do Estado, têm capacidade para exercer os direitos de preferência conferido pela referida norma, pagando pelos imóveis daquelas zonas os preços que, nas nestas estão a ser praticados entre os particulares e se, uma vez exercidos, qual o efeito que tal medida terá na escolha das famílias das classes médias e mais humildes se manterem ou passarem a residir nas chamadas zonas de pressão urbanística", remata o jurista especializado em imobiliário.

FONTE: Idealista.pt